Особенности коммерческого учёта тепловой энергии, поставляемой в многоквартирные дома

Коммерческий учёт тепловой энергии в многоквартирных домах (МКД) представляет собой сложную систему, где пересекаются технические особенности домовых сетей, требования жилищного законодательства и практические аспекты расчётов между поставщиками ресурсов и потребителями. Ключевая особенность заключается в том, что для целей жилищных отношений тепловая энергия признаётся коммунальным ресурсом, что выделяет её правовое регулирование в отдельную категорию.​

Правовое регулирование и применение понятия «коммунальный ресурс»

Понятие «коммунальный ресурс» применительно к тепловой энергии предусмотрено исключительно жилищным законодательством — в Жилищном кодексе РФ и постановлениях Правительства РФ № 354, № 124 и № 491. Это принципиальное разграничение означает, что:​

Правила коммерческого учёта тепловой энергии (утверждённые постановлением Правительства РФ № 1034) и Методика осуществления коммерческого учёта (приказ Минстроя РФ № 99/пр) не применяются к учёту тепловой энергии, подаваемой в МКД для предоставления коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению.​

Вместо этого применяются специальные положения жилищного законодательства, закреплённые в постановлении Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг».​

Зависимость от схемы теплоснабжения и ГВС

Порядок коммерческого учёта тепловой энергии в МКД напрямую зависит от используемой схемы теплоснабжения и горячего водоснабжения (ГВС):​

Закрытая система теплоснабжения

При закрытой системе теплоснабжения и ГВС контуры отопления и горячего водоснабжения полностью разделены. Тепловая энергия подаётся только на отопление, а для ГВС используется теплообменное оборудование, которое подогревает холодную воду. В этом случае тепловая энергия является коммунальным ресурсом для обеих услуг — отопления и ГВС.​

Преимущества закрытой системы:

• Высокое качество горячей воды без примесей и отложений
• Экономия энергии за счёт отсутствия централизованного нагрева на всём протяжении магистралей
• Безопасность потребителей за счёт ограничения температуры горячей воды
• Возможность использования антифризов в отопительном контуре​

Открытая система теплоснабжения

В открытой системе теплоснабжения система отопления и ГВС объединены на входе в МКД — теплоноситель из магистральной сети одновременно используется и для отопления, и непосредственно поступает в краны как горячая вода.​

Ключевая особенность учёта: В МКД с открытой системой тепловая энергия признаётся коммунальным ресурсом только когда она подаётся на отопление. Для целей ГВС подаётся теплоноситель (горячая вода) по договору поставки горячей воды, а не тепловой энергии. Соответственно, коммунальным ресурсом является горячая вода, измеряемая в кубических метрах.​

Нецентрализованная система ГВС (дома с ИТП)

В МКД с индивидуальным тепловым пунктом (ИТП) горячая вода приготавливается непосредственно в доме из холодной воды с использованием тепловой энергии, поставляемой теплоснабжающей организацией.​

Функции ИТП:

• Учёт расхода тепла
• Равномерное распределение поступающего энергоресурса
• Мониторинг системы защиты
• Регулирование температурного режима в зависимости от внешних условий
• Автоматическое управление всеми параметрами​

В таких домах тепловая энергия является коммунальным ресурсом как для отопления, так и для ГВС, но её учёт имеет свои особенности.​

Определение количества тепловой энергии на ГВС

Центральным принципом учёта тепловой энергии в жилищных отношениях является следующее правило:

При всех системах теплоснабжения и ГВС объём тепловой энергии, используемой для горячего водоснабжения, измеряется исключительно по нормативам расхода тепловой энергии на подогрев воды, независимо от наличия коллективных (общедомовых) приборов учёта.​

С 1 сентября 2022 года внесены изменения в постановление Правительства РФ № 124, согласно которым в отношениях между управляющими организациями и теплоснабжающими организациями при любых системах теплоснабжения и ГВС тепловая энергия, расходуемая на подогрев воды, определяется исключительно по нормативам.​

Нормативы расхода тепловой энергии на подогрев воды

Нормативы расхода тепловой энергии устанавливаются региональными органами власти и зависят от конфигурации системы ГВС:​

• С наружной сетью ГВС, изолированными стояками и полотенцесушителями: 0,06222-0,06274 Гкал/м³
• С наружной сетью ГВС, изолированными стояками без полотенцесушителей: 0,05724-0,05772 Гкал/м³
• Без наружной сети ГВС с полотенцесушителями: 0,05973-0,06023 Гкал/м³

Фактическое корректное удельное теплопотребление на ГВС при поддержании циркуляции и температуры 60°С составляет в среднем 0,07-0,09 Гкал/м³, что зачастую выше утверждённых нормативов.​

Особенности учёта ГВС в открытой системе

В МКД с открытой системой теплоснабжения объём горячей воды не может измеряться на входе в дом, поскольку на вводе подаётся теплоноситель, расходуемый и на отопление, и на ГВС.​

Важно: Установленный на вводе прибор учёта по закону не может быть признан общедомовым прибором учёта (ОДПУ) для определения объёма горячей воды. ОДПУ горячей воды может быть признан только прибор учёта, установленный на системе ГВС внутри дома, и только если это согласовано в договоре поставки горячей воды.​

Жилищное законодательство не предусматривает определение объёма горячей воды путём расчёта разницы в массе теплоносителя на подающем и обратном трубопроводах, хотя теплоснабжающие организации иногда пытаются применять такой подход через судебные инстанции.​

Почему расчёт по разнице масс некорректен:

• Температура теплоносителя в подающем и обратном трубопроводах различна
• Из-за разницы температур меняется плотность воды, что влияет на объём при неизменной массе
• Положительная разность будет существовать даже при нулевом водоразборе на ГВС​

Учёт ГВС в домах с ИТП

В домах с ИТП горячая вода на входе не подаётся — поставляется только холодная вода от водоканала. Прибором учёта горячей воды законодательно признаётся прибор учёта холодной воды на входе в МКД, измеряющий всю поданную воду на холодное водоснабжение (ХВС) и на ГВС.​

Объём горячей воды определяется по специальной формуле (11.1) из Правил № 354, а тепловая энергия на подогрев рассчитывается исходя из нормативов расхода.​

Рекомендация: Теплоснабжающим организациям, подающим тепловую энергию в дома с ИТП, рекомендуется заключать соглашения с водоканалом по обмену информацией о потреблении воды для проверки правильности определения объёма тепловой энергии на подогрев.​

Определение объёмов тепловой энергии на отопление

При определении объёма тепловой энергии, потребляемой на отопление в МКД с открытой системой или с ИТП, применяется балансовый метод:

Объём тепловой энергии на отопление = Объём по ОДПУ на входе в МКД − Объём на ГВС по нормативу​

Таким образом, в отопительный период дом оплачивает всю поданную тепловую энергию, а в неотопительный период остаётся непредъявленный потребителям объём тепловой энергии, который формирует выпадающие доходы теплоснабжающих организаций.​

Проблема выпадающих доходов

Выпадающие доходы теплоснабжающих организаций в неотопительный период должны учитываться при формировании тарифов на тепловую энергию. Однако некоторые ТСО пытаются включить весь объём тепловой энергии за календарный год (включая неотопительный период) в корректировку платы за отопление, что противоречит жилищному законодательству.​

Важный момент: Если плата за отопление начисляется равномерно в течение года (система «1/12»), то в первом квартале следующего года проводится корректировка. При этом управляющие компании успешно оспаривают попытки ТСО включить в корректировку тепловую энергию, потреблённую в неотопительный период, если она не была предоставлена как услуга отопления.​

Особенности при установке прибора учёта на системе отопления

Если в МКД с открытой системой теплоснабжения установлены два прибора учёта:

• На входе в дом (измеряющий общее количество на отопление и ГВС)
• Отдельно в системе отопления

То прибор учёта на входе не является расчётным. Объём тепловой энергии на отопление измеряется прибором учёта, установленным непосредственно в системе отопления дома.​

Использование приборов учёта и снятие показаний

Сроки снятия показаний ОДПУ

При использовании ОДПУ тепловой энергии в МКД, независимо от схемы теплоснабжения и ГВС, показания снимаются в сроки, установленные Правилами № 354.​

Стандартный период снятия показаний: с 23-25 числа прошедшего месяца по 23-25 число расчётного месяца отопительного периода, независимо от фактических дат начала и окончания отопительного сезона.​

Порядок снятия и передачи показаний ОДПУ определяется в договоре ресурсоснабжения между теплоснабжающей организацией и управляющей организацией.​

Установка нескольких приборов учёта в МКД

При единой системе теплоснабжения: Если в МКД установлено несколько приборов учёта тепловой энергии, совокупность таких приборов признаётся в понятии ОДПУ тепловой энергии.​

При разных системах теплоснабжения: Судебная практика позволяет учитывать объём тепловой энергии, потреблённой в каждой соответствующей части дома, исходя из показаний ОДПУ, установленных в соответствующей части дома, и площади помещений, расположенных в этой части.​

Важное разъяснение из судебной практики: В многоподъездных МКД, где каждая секция отапливается отдельно, определение объёма потребленной тепловой энергии путём простого суммирования показаний всех ОДПУ может привести к оплате собственниками услуг, которые ими фактически не были получены.​

Группа МКД с одним прибором учёта

Если на группу МКД установлен один прибор учёта, считается, что все дома в группе не оборудованы ОДПУ. Объём тепловой энергии, потреблённой на отопление в каждом МКД, определяется исходя из нормативов потребления.​

Вопрос прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями

В 2023 году Верховный Суд РФ вынес два важных определения (по воде и по тепловой энергии), где выразил позицию о невозможности заключения прямых договоров в МКД с нецентрализованной системой ГВС.​

Позиция Верховного Суда РФ:

В МКД с нецентрализованной системой ГВС (с ИТП):

• Теплоснабжающая организация не может заключить прямой договор с потребителями на поставку тепловой энергии для ГВС
• Водоканал не может заключить прямой договор на холодное водоснабжение для ГВС
• Такие коммунальные услуги не предусмотрены жилищным законодательством как самостоятельные услуги

Коммунальная услуга по ГВС в таких домах может предоставляться только управляющей организацией, которая эксплуатирует внутридомовое оборудование ИТП, относящееся к общему имуществу собственников.​

Исключения: Жилищное законодательство содержит случаи предоставления коммунальных услуг по теплоснабжению и ХВС в целях ГВС в МКД с непосредственным способом управления, в МКД, где способ управления не реализован, и в МКД с временной управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления.​

Формулы расчёта платы за отопление

Расчёт размера платы за отопление производится по формулам, указанным в Приложении № 2 к Правилам № 354. Выбор формулы зависит от:​

• Наличия ОДПУ тепловой энергии
• Наличия индивидуальных приборов учёта (ИПУ) в помещениях
• Периода оплаты (в отопительный период или равномерно в течение года)

Основные расчётные случаи

Случай 1. МКД оборудован только ОДПУ, ИПУ отсутствуют (формула 3(6)):

Объём тепловой энергии на помещение распределяется пропорционально площади помещения.​

Случай 2. МКД оборудован ОДПУ, ИПУ установлены во всех помещениях (формула 3(3)):

Учитываются показания ИПУ каждого помещения плюс доля общедомового потребления, распределяемая пропорционально площади.​

Случай 3. Жилой дом с ИПУ, без ОДПУ (формула 3(5)):

Расчёт ведётся по показаниям ИПУ конкретного дома.​

Корректировка размера платы

При оплате отопления равномерно в течение календарного года (система «1/12») в первом квартале следующего года производится корректировка размера платы с учётом фактического потребления по ОДПУ.​

Формула корректировки:

Pi = Pk.пр. × Si / Sоб − Pfn.i

где:

• Pk.пр. — размер платы за отопление по ОДПУ за прошедший год
• Si — площадь помещения
• Sоб — общая площадь всех помещений в МКД
• Pfn.i — общий размер платы, внесённой за прошедший год​

Практические проблемы и судебная практика

Несправедливость формул при определённых условиях

Конституционный Суд РФ и Верховный Суд РФ признали, что при определённых обстоятельствах действующий порядок определения объёма тепловой энергии может приводить к занижению показателя по помещениям без ИПУ и необоснованному увеличению объёма тепловой энергии на общедомовые нужды.​

В одном из недавних дел (Определение ВС РФ от 04.12.2024 № 304-ЭС24-21712) суд признал возможность не применять стандартные формулы из Правил № 354, если они являются несправедливыми в конкретном случае.​

Типичные ошибки при расчётах

Судебная практика выявляет следующие распространённые нарушения:​

• Применение неверной площади жилых и нежилых помещений
• Неучёт показаний работающего коллективного прибора учёта
• Отсутствие корректировки в должном объёме
• Неправильное распределение тепловой энергии между жилыми и нежилыми помещениями

Установка и обслуживание ОДПУ

Согласно Федеральному закону № 261-ФЗ, обязанность по оснащению МКД общедомовыми приборами учёта возложена на собственников помещений.​

Порядок установки:

1. Определение технической возможности (запрос в ресурсоснабжающую организацию)
2. Получение технических условий
3. Разработка проектно-сметной документации
4. Установка ОДПУ и ввод в эксплуатацию​

Если собственники не установят ОДПУ в установленный срок, ресурсоснабжающая организация имеет право установить его принудительно с последующим взысканием расходов с собственников.​

Заключение

Коммерческий учёт тепловой энергии в МКД — это сложная многоуровневая система, где технические, правовые и экономические аспекты тесно переплетены. Ключевыми особенностями являются:

• Приоритет жилищного законодательства над общими правилами учёта тепловой энергии​
• Обязательное применение нормативов для расчёта тепловой энергии на ГВС независимо от наличия приборов учёта​
• Зависимость методики учёта от схемы теплоснабжения (открытая, закрытая, с ИТП)​
• Балансовый метод определения тепловой энергии на отопление в смешанных системах​
• Строгие требования к порядку снятия показаний и использованию ОДПУ​
• Проблема выпадающих доходов теплоснабжающих организаций в неотопительный период​

Понимание этих особенностей критически важно для управляющих организаций, теплоснабжающих компаний и собственников помещений в МКД для обеспечения правильных и справедливых расчётов за тепловую энергию.​