Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, которая представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом и решения вопросов, связанных с содержанием и ремонтом дома.
Правовая база и определение
ТСЖ регулируется статьей 135 Жилищного кодекса Российской Федерации и является одним из видов товариществ собственников недвижимости (ТСН). В отличие от управляющей компании, которая является сторонней коммерческой организацией, ТСЖ состоит непосредственно из жильцов дома и действует исключительно в их интересах.
Органы управления ТСЖ
ТСЖ имеет трёхуровневую систему управления:
Общее собрание членов — это высший орган товарищества, в котором участвуют все собственники помещений. На собраниях принимаются решения по ключевым вопросам, включая изменение устава, ликвидацию организации, установление размера членских взносов, утверждение плана содержания и ремонта общего имущества.
Правление ТСЖ — это исполнительный орган, состоящий из выбранных собственниками ответственных людей (обычно на срок два года). Правление реализует решения общего собрания, заключает договоры с подрядчиками, ведёт учёт доходов и расходов, контролирует поступление взносов и созывает общие собрания.
Ревизионная комиссия — осуществляет надзор за финансовой деятельностью ТСЖ и регулярно отчитывается перед членами товарищества. Члены правления не могут входить в состав ревизионной комиссии, которая избирается на срок не более двух лет.
Права и обязанности ТСЖ
ТСЖ обладает значительными полномочиями в управлении домом:
Товарищество имеет право самостоятельно выбирать размер ежемесячных членских взносов, находить подрядчиков для различных работ и заключать с ними договоры, договариваться с поставщиками коммунальных услуг, размещать рекламные щиты для получения дополнительного дохода. Кроме того, ТСЖ вправе свободно распоряжаться общедомовым имуществом, включая возможность сдачи в аренду свободных площадей.
Основные обязанности ТСЖ включают обеспечение выполнения законодательных требований, управление и распоряжение общим имуществом, предоставление коммунальных услуг, ведение реестра членов и финансовой отчётности.
Члены товарищества обязаны вносить обязательные платежи и взносы в установленные сроки, в противном случае ТСЖ может потребовать принудительного возмещения задолженности в судебном порядке.
Источники финансирования
Средства ТСЖ формируются из нескольких источников:
Основным источником дохода являются обязательные платежи и взносы членов, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальных услуг. Размер взносов определяется жильцами на общем собрании.
Кроме того, товарищество может получать вступительные взносы от новых членов и доходы от деятельности, направленной на достижение целей управления, включая размещение рекламы и сдачу в аренду помещений. Собранные средства хранятся на специальном счёте и могут использоваться только на нужды управления домом.
Различия между ТСЖ и управляющей компанией (УК)
| Аспект | ТСЖ | Управляющая компания |
|---|---|---|
| Структура | Состоит из собственников дома | Сторонняя коммерческая организация |
| Выбор подрядчиков | Жильцы сами выбирают подрядчиков на общем собрании | УК сама выбирает подрядчиков и поставщиков |
| Скорость решения вопросов | Вопросы решаются на собраниях в короткие сроки | Решения принимаются руководством УК |
| Финансирование | Зависит от взносов членов; при долгах могут отрезать услуги | Имеет резервный капитал для расчётов в сложных ситуациях |
| Контроль тарифов | ТСЖ заинтересована в установке разумных тарифов | УК определяет тарифы самостоятельно |
Процесс создания и регистрации ТСЖ
Создание ТСЖ требует выполнения следующих этапов:
- Организация и проведение общего собрания собственников с повесткой о создании ТСЖ и утверждении устава организации.
- Подведение итогов и составление протокола собрания.
- Подготовка документов для регистрации, включая заявление, квитанцию об оплате, список собственников и устав ТСЖ.
- Сдача документов в Федеральную налоговую службу (ФНС) для государственной регистрации.
- Уведомление жилищной инспекции о создании ТСЖ в срок до 5 дней после получения документа о регистрации.
Преимущества и недостатки ТСЖ
Собственники имеют полный контроль над выбором подрядчиков и могут легко менять их при необходимости. Вопросы решаются быстро через общие собрания без необходимости обращаться в третьи организации. ТСЖ действует исключительно в интересах жильцов, что обеспечивает прозрачность финансирования и расходов.
Нет гарантии того, что во главе ТСЖ окажутся люди, обладающие достаточными навыками для хозяйственной деятельности. При задолженности подрядчикам дом может быть отключен от услуг, так как ТСЖ обычно не располагает значительными резервными фондами, в отличие от управляющих компаний. Требуется активное участие собственников в управлении.
Ликвидация ТСЖ
ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда в следующих случаях:
По инициативе органов власти — при признании регистрации недействительной из-за грубых нарушений закона при создании, осуществлении деятельности, запрещённой законом, или неоднократных нарушениях законодательства.
По инициативе членов ТСЖ — в случае невозможности достижения целей, ради которых оно было создано, например при уклонении большинства участников от участия в жизни товарищества.