Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства, создаваемое с целью удовлетворения потребностей в жилье и управления жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме.
- Правовая база
- Определение и принципы работы
- Виды жилищных кооперативов
- Органы управления ЖСК
- Членство в ЖСК
- Финансирование и платежи
- Права и обязанности членов ЖСК
- Преимущества ЖСК
- Недостатки и риски ЖСК
- Важные условия для создания ЖСК
- ЖСК и управление домом
- Различия между ЖСК и другими формами приобретения жилья
- Рекомендации при рассмотрении вступления в ЖСК
Правовая база
Деятельность ЖСК в России регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (раздел V), Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Для ЖСК с государственной поддержкой применяется Постановление Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.
Определение и принципы работы
В отличие от управляющей компании, которая является сторонней организацией, ЖСК — это объединение будущих жильцов, которые совместно финансируют строительство дома и впоследствии управляют им. Члены кооператива вносят средства в виде паевых взносов, а когда дом готов, получают квартиры в собственность.
Принцип работы ЖСК прост: участники объединяются, вносят денежные средства согласно утверждённому графику, контролируют процесс строительства и, после его завершения, получают квартиры в собственность. Каждый участник может вносить средства как сразу в полном объёме, так и частями в течение периода строительства.
Виды жилищных кооперативов
Существует несколько разновидностей жилищных кооперативов:
Жилищные кооперативы (ЖК) создаются для управления уже построенными домами и направлены на улучшение жилищных условий. Они занимаются вопросами эксплуатации и содержания готовых домов.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) организуются при строительстве нового жилья. Их основная цель — построить дом с участием пайщиков и передать квартиры в собственность. После завершения строительства ЖСК может преобразоваться в ЖК для управления домом.
Жилищно-накопительные кооперативы — это форма ЖСК, которая собирает средства участников, а затем либо сама занимается строительством, либо инвестирует в проект застройщика.
Органы управления ЖСК
ЖСК имеет многоуровневую систему управления:
Общее собрание членов — это высший орган управления, в котором участвуют все члены кооператива. На собраниях рассматриваются и решаются ключевые вопросы, включая утверждение устава и его изменения, принятие решений о вступлении новых членов, выбор органов управления, одобрение бюджета, выбор подрядчиков, распределение квартир, и вопросы о реорганизации или прекращении деятельности ЖСК.
Конференция — это форма проведения общего собрания, используемая при количестве участников свыше 50 человек, если эта процедура предусмотрена в уставе кооператива.
Правление и председатель ЖСК — это исполнительные органы, избираемые из числа членов кооператива на срок не более двух лет. Правление состоит из не менее семи человек. Оно организует процесс строительства, управляет финансами, работает с подрядчиками, и отвечает за реализацию решений общего собрания.
Ревизионная комиссия — осуществляет надзор за целевым расходованием средств и контролирует финансовую деятельность кооператива.
Членство в ЖСК
Членами ЖСК могут быть граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Минимальное количество членов кооператива — пять человек, но их число не должно превышать количество жилых помещений в доме.
Для вступления в ЖСК необходимо подать заявление в правление кооператива. Заявление рассматривается в течение одного месяца и утверждается решением общего собрания. Статус члена ЖСК приобретается после уплаты вступительного взноса.
Преимущественное право вступления в ЖСК, созданные при содействии органов власти, имеют малоимущие граждане и граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях.
Финансирование и платежи
ЖСК финансируется за счёт паевых взносов его членов. Размер пая, график выплат, условия получения жилья и ответственность за нарушения закреплены в уставе кооператива.
В отличие от ипотеки, где требуются фиксированные ежемесячные платежи, ЖСК предлагает более гибкий график платежей. Паевые взносы можно вносить частями в течение всего периода строительства, что упрощает контроль финансов.
Важное преимущество — паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Это отличает ЖСК от договоров долевого участия (ДДУ), где застройщик закладывает НДС в размере 18%.
Права и обязанности членов ЖСК
Основные права членов кооператива включают непосредственное участие в выборе подрядчиков, контроль над ходом строительства и отслеживание расходования средств. Пайщики имеют право выбирать руководство ЖСК и переизбирать его при необходимости, если оно работает неэффективно.
Обязанности членов ЖСК включают своевременное внесение паевых взносов согласно установленному графику. При нарушении сроков платежа могут быть применены штрафные санкции, которые могут достигать 10-20% от просроченной суммы ежемесячно. Члены кооператива также обязаны участвовать в общих собраниях, принимая важные решения совместно, и нести ответственность за содержание дома после его завершения.
Преимущества ЖСК
Недостатки и риски ЖСК
Важные условия для создания ЖСК
Если ЖСК создан после 1 декабря 2011 года и привлекает средства граждан для строительства дома, то кооператив обязательно должен быть застройщиком.
Это означает, что он должен иметь разрешение на строительство и оформленные права на земельный участок. Деятельность ЖСК по привлечению денежных средств без соответствующих документов является незаконной.
ЖСК и управление домом
После того, как дом построен и квартиры переданы в собственность членам ЖСК, управление домом для кооператива становится сопутствующей деятельностью. ЖСК может управлять только одним домом — тем, который он строил, в отличие от ТСЖ, которое может управлять несколькими домами.
Все решения по управлению домом принимаются на общих собраниях членов кооператива. Правление ЖСК самостоятельно определяет объём и характер работ по содержанию и ремонту дома, может сдавать в аренду общее имущество и направлять полученные доходы на благоустройство.
Различия между ЖСК и другими формами приобретения жилья
| Аспект | ЖСК | Договор долевого участия (ДДУ) | Управляющая компания (УК) |
|---|---|---|---|
| Структура | Объединение будущих жильцов | Договор между застройщиком и дольщиком | Сторонняя коммерческая организация |
| Финансирование | Паевые взносы участников | Авансовые платежи дольщиков | Плата за управление |
| Налогообложение взносов | Взносы не облагаются налогом | НДС 18% закладывается в стоимость | — |
| Защита средств | Нет счетов эскроу | Есть счета эскроу | — |
| Государственная поддержка ипотеки | Нет | Да | — |
| Контроль строительства | Прямой контроль членов | Ограниченный контроль | — |
| Управление домом | Коллективное управление членами | Может быть УК или ТСЖ | Профессиональное управление |
| Число домов | Только один дом | — | Несколько домов одновременно |
Рекомендации при рассмотрении вступления в ЖСК
Перед вступлением в ЖСК следует тщательно проверить финансовое состояние кооператива, репутацию его руководства и историю успешно завершённых проектов. Необходимо внимательно изучить договор с ЖСК, обратив особое внимание на условия, гарантии и ответственность сторон, включая размер штрафных санкций.
Важно убедиться, что ЖСК имеет разрешение на строительство и оформленные права на земельный участок, что защищает от риска незаконного привлечения средств.