Жилищный кодекс РФ №188-ФЗ от 29 декабря 2004 года

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ (далее — ЖК РФ) является основным кодифицированным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения на территории Российской Федерации. Кодекс был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года и вступил в силу 1 января 2005 года.​

Предмет регулирования

Жилищный кодекс регулирует отношения по поводу имущества в жилищной сфере, включая:​

• Возникновение, осуществление, изменение и прекращение права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями;
• Пользование общим имуществом собственников помещений;
• Содержание и ремонт жилых помещений;
• Управление многоквартирными домами;
• Предоставление коммунальных услуг;
• Плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

Основные начала жилищного законодательства

Кодекс основывается на следующих принципах:​

Обеспечение права на жилище. Государство и муниципальные органы обеспечивают условия для осуществления гражданами конституционного права на жилище.​

Безопасность и неприкосновенность жилища. Жилище неприкосновенно и может быть оплачено только в установленных законом случаях.​

Равенство участников жилищных отношений. Признание равенства участников регулируемых отношений при владении, пользовании и распоряжении жилыми помещениями.​

Свобода выбора. Граждане свободны в осуществлении жилищных прав и выборе жилых помещений для проживания.​

Защита жилищных прав. Обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты.​

Структура Жилищного кодекса

Кодекс состоит из 8 разделов, 14 глав и 165 статей:​

Раздел I. Общие положения определяет основные начала, полномочия органов власти, виды жилищного фонда и государственный контроль.​

Раздел II. Владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями регулирует права собственников и нанимателей жилых помещений.​

Раздел III. Управление многоквартирными домами устанавливает порядок выбора и деятельности управляющих организаций, ТСЖ и ЖК.​

Раздел IV. Специализированный жилищный фонд определяет правила предоставления специальных жилых помещений отдельным категориям граждан.​

Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы регулирует деятельность кооперативов и права их членов.​

Раздел VI. Содержание и ремонт жилого фонда устанавливает обязанности собственников и управляющих организаций по содержанию домов.​

Раздел VII. Предоставление коммунальных услуг. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги регулирует предоставление коммунальных услуг, включая теплоснабжение.​

Раздел VIII. Капитальный ремонт определяет порядок формирования и использования фондов капитального ремонта в многоквартирных домах.​

Жилищный фонд

Кодекс определяет жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений на территории РФ и классифицирует его:​

По форме собственности:

• Частный жилищный фонд (собственность граждан и юридических лиц);​
• Государственный жилищный фонд (собственность РФ или субъектов РФ);​
• Муниципальный жилищный фонд (собственность муниципальных образований).​

По целям использования:

• Жилищный фонд социального использования (по договорам социального найма);​
• Специализированный жилищный фонд (для отдельных категорий граждан);​
• Индивидуальный жилищный фонд (используется собственниками для личного проживания);​
• Жилищный фонд коммерческого использования (для возмездного пользования).​

Коммунальные услуги и теплоснабжение

Раздел VII ЖК РФ особенно значим для теплоснабжения, так как он регулирует предоставление коммунальных услуг, включая отопление (теплоснабжение).​

Коммунальные услуги включают:​

• Холодное водоснабжение;
• Горячее водоснабжение;
• Водоотведение;
• Электроснабжение;
• Газоснабжение;
• Отопление (теплоснабжение);
• Поставку твердого топлива при печном отоплении.

Плата за коммунальные услуги:​

Размер платы определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии — из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.​

Плата за услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном федеральным законом.​

При ненадлежащем качестве коммунальных услуг или превышении установленной продолжительности перерывов размер платы снижается согласно порядку, установленному Правительством РФ.​

Статья 157.2 — предоставление коммунальных услуг:​

Коммунальные услуги предоставляются ресурсоснабжающей организацией через управляющую организацию, ТСЖ или ЖК на основании договора ресурсоснабжения. При нарушении договора ресурсоснабжения или его одностороннем расторжении управляющая организация может быть обязана выполнить обязательства ресурсоснабжающей организации.​

Права и обязанности собственников жилых помещений

Жилищный кодекс устанавливает четкий перечень прав и обязанностей собственников:​

Права собственника:​

• Владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением;
• Отчуждать жилье (продавать, дарить, завещать, передавать в залог);
• Предоставлять жилье в аренду или безвозмездное пользование;
• Совершать любые действия с имуществом, не противоречащие законодательству.

Обязанности собственника:​

• Вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• Уплачивать налог на имущество физических лиц;
• Поддерживать жилье в надлежащем состоянии;
• Осуществлять переустройство и перепланировку только с согласия муниципальных органов;
• Содержать общее имущество в многоквартирном доме;
• Уплачивать взносы на капитальный ремонт;
• Соблюдать права соседей и правила содержания жилого фонда;
• Исполнять решения общего собрания собственников помещений.

Капитальный ремонт

Раздел VIII (Раздел IX в последних редакциях) устанавливает процедуру формирования и использования фондов капитального ремонта:​

С 3 февраля 2025 года вступил в силу закон, согласно которому обязательный уровень собираемости взносов на капремонт увеличен с 50% до 60%. Если поступления составляют менее 60%, орган жилищно-го надзора должен уведомить владельца спецсчета о необходимости погашения задолженности в течение пяти месяцев.​

Собственники обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт через специальные счета, управляемые региональным оператором.​

Общие собрания собственников

С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в процедуру проведения общих собраний собственников:​

• Онлайн-собрания можно проводить только через ГИС ЖКХ или региональные информационные системы;​
• Каждый голос привязывается к номеру СНИЛС гражданина;​
• Информация об ОСС обязательно размещается в ГИС ЖКХ;​
• Протоколы ОСС размещаются на портале Госуслуг.​

Последние изменения (2025 год)

Кодекс продолжает активно совершенствоваться:​

Стоимость выписки из ЕГРН. С 1 января 2025 года увеличилась стоимость выписок (для физических лиц электронная выписка стала 1400 рублей вместо 700 рублей).​

Пени по долгам за ЖКУ. До конца 2026 года продлены полномочия Правительства устанавливать особенности начисления пеней, с ограничением по ключевой ставке до 9,5% годовых.​

Эскроу-счета для ИЖС. С 1 марта 2025 года начали действовать механизмы эскроу-счетов для индивидуального жилищного строительства со страховкой до 10 миллионов рублей.​

Готовность к отопительному периоду. Вступили в силу изменения, усиливающие требования к подготовке к отопительному периоду с предусмотрением административной ответственности.​

Переход на сезонную оплату отопления. С 1 марта 2025 года регионы получили право переводить граждан на оплату отопления только в отопительный период вместо круглогодичной оплаты.​

Значение для жилищно-коммунального хозяйства

Жилищный кодекс РФ №188-ФЗ стал основой современной системы регулирования жилищных отношений, определив:​

• Правовой статус участников жилищных отношений;
• Порядок управления многоквартирными домами;
• Систему предоставления коммунальных услуг, включая теплоснабжение;
• Механизмы защиты прав потребителей;
• Порядок финансирования содержания и ремонта жилищного фонда.

Кодекс остается живым документом, постоянно адаптируясь к изменяющимся условиям жилищно-коммунального хозяйства и социально-экономической ситуации в стране, что подтверждается частыми внесением поправок и совершенствованием его положений.