Понятие и признаки управления многоквартирным домом в Российской Федерации

Управление многоквартирным домом (МКД) является одной из ключевых сфер жилищно-коммунального хозяйства России, охватывающей более 900 тысяч жилых зданий. Несмотря на фундаментальное значение этой деятельности, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит четкого нормативного определения понятия «управление многоквартирным домом».

Вместо этого законодатель ограничился перечислением целей, принципов и способов управления, оставляя для доктрины и судебной практики возможность разработки полноценной концепции.

С 2025 года в этой сфере происходят значительные изменения, направленные на повышение качества управления, усиление прозрачности и стандартизацию процессов.

Реформы включают новые требования к лицензированию управляющих компаний, введение единых форм отчетности и первый в истории национальный стандарт качества (ГОСТ Р № 72062-2025).

Дефиниция управления многоквартирным домом

Юридическое определение

В соответствии с действующим законодательством и сложившейся судебной практикой:

управление многоквартирным домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или привлеченных ими лиц, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.​

Это определение, хотя и не содержится в текстах законодательных актов в явном виде, вытекает из анализа положений статей 161, 162, 192 и других статей Жилищного кодекса РФ, а также из Письма Минстроя России от 31 октября 2024 года № 64366-ДН/04.

Компоненты дефиниции

Предложенное определение содержит несколько ключевых компонентов, раскрывающих сущность управления:

Деятельность — управление МКД всегда представляет собой процесс, растянутый во времени, а не одноразовое действие. Временные рамки управления конкретным домом зависят от его жизненного цикла — от момента постройки и введения в эксплуатацию до момента сноса. Это означает, что управление имеет постоянный, непрерывный характер.

Согласованность — управление многоквартирным домом, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Этот элемент охватывает как процесс формирования условий управления (на общем собрании), так и процесс их реализации (взаимодействие между управляющим субъектом и собственниками).

Субъект воздействия — собственники помещений (первичный субъект) или привлеченные ими лица (опосредованный субъект). Это может быть товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая компания или сами собственники при непосредственном управлении.

Объект воздействия — многоквартирный дом, точнее, общее имущество собственников в многоквартирном доме, а также условия и правила пользования этим имуществом.

Цели — четко определены законом и охватывают благоприятные условия проживания, надлежащее содержание имущества, решение вопросов пользования и предоставление коммунальных услуг.

Признаки многоквартирного дома

Юридическое определение МКД

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года и сложившейся судебной практикой:

многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.​

Основные признаки МКД

Количественный признак: Наличие двух и более изолированных квартир. Это является основным квалифицирующим признаком многоквартирного дома. Остальные признаки служат дополнительными.​

Самостоятельность квартир: Каждая квартира имеет самостоятельный выход. При этом выход может осуществляться двумя способами:​

• На земельный участок, прилегающий к дому (для первых этажей или домов со входом на улицу), либо
• В помещения общего пользования (для верхних этажей — в коридоры, холлы, лестничные площадки)

Комплектация помещений: В каждой квартире имеются как жилые помещения (спальни, гостиные), так и вспомогательные помещения (кухня, ванная, туалетная комната, прихожая). Помещения должны быть полностью оборудованы для самостоятельного проживания.​

Функциональное назначение: Помещения предназначены для удовлетворения нужд, связанных с проживанием граждан в обособленном жилом пространстве.​

Единая инженерная система: Все квартиры в доме связаны единой системой центрального отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения. Дом имеет один ввод и подключение к внешним сетям централизованной инженерной системы.​

Отличие от одноквартирного дома

Одноквартирный дом имеет противоположные признаки:

• Один собственник помещения
• Все помещения связаны под одной семьей
• Отсутствие помещений общего пользования
• Независимая подача инженерных ресурсов​

Объект и субъект управления МКД

Объект управления

Первичный объект — многоквартирный дом в целом, рассматриваемый как единая система, требующая координированного управления.

Вторичный объект — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, это имущество включает:​

1. Помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения дома
2. Конструктивные элементы дома (крыша, ограждающие стены, несущие конструкции)
3. Инженерное оборудование (системы отопления, водоснабжения, электроснабжения, приборы учета)
4. Земельный участок и элементы озеленения и благоустройства
5. Встроенные объекты, построенные за счет собственников (гаражи, мастерские)

Статья про объекты управления ⇲

Субъект управления

Первичный субъект управления

Собственники помещений в многоквартирном доме являются основным субъектом управления. Они обладают следующими полномочиями:

• Выбирают способ управления домом (на общем собрании)
• Избирают органы управления (совет дома, правление ТСЖ)
• Утверждают перечень услуг и работ, необходимых для содержания дома
• Решают вопросы о размере платежей и взносов
• Осуществляют контроль за использованием собственных средств

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники обязаны выбрать один из трех способов управления:​

1. Непосредственное управление собственниками помещений (только в домах не более 30 квартир)
2. Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
3. Управление управляющей организацией (коммерческой компанией с лицензией)

Опосредованные субъекты управления

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников для совместного управления домом. Согласно Письму Минстроя № 64366-ДН/04 от 31 октября 2024 года:​

• Несет полную ответственность за содержание общего имущества
• Может оказывать услуги своими силами или привлекать подрядчиков
• Может заключить договор управления с управляющей организацией (в этом случае осуществляет контроль за выполнением обязательств)
• Не требует лицензии на осуществление управленческой деятельности
• Функции ТСЖ остаются неизменными даже при заключении договора с УК — способ управления остается ТСЖ

Жилищно-строительный кооператив — отличается от ТСЖ механизмом членства (основано на имущественном взносе) и может включать нежилые помещения, но имеет аналогичный статус в сфере управления.

Управляющая организация (УК) — коммерческое юридическое лицо (ООО, АО), обладающее лицензией на осуществление деятельности по управлению МКД. Согласно ст. 162 ЖК РФ:​

• Заключает договор управления МКД с собственниками
• Обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества
• Предоставляет коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений
• Несет ответственность за выполнение всех обязательств по договору управления
• С 1 сентября 2026 года должна иметь персонал с подтвержденной квалификацией (инженеры, электрики с опытом)​

Статья про субъекты управления ⇲

Органы местного самоуправления — в исключительных случаях, когда собственники не выбирают способ управления, органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации (в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Состав общего имущества в многоквартирном доме

Нормативная база

Состав общего имущества определяется в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ, статьей 290 Гражданского кодекса РФ, а также Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Категоризация общего имущества

1. Помещения общего пользования​

Это помещения, не являющиеся частями квартир или частных помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения дома:

• Межквартирные лестничные площадки
• Лестницы и лестничные пролеты
• Лифты и лифтовые шахты, иные шахты
• Коридоры и холлы
• Технические этажи, чердаки, технические подвалы (в которых имеются инженерные коммуникации)
• Помещения для досуга и занятий спортом

2. Конструктивные элементы дома​

• Крыша (покрытие и несущие конструкции)
• Фундамент
• Несущие стены (наружные и внутридомовые)
• Ненесущие стены, разделяющие помещения
• Плиты перекрытий, несущие колонны
• Балконные и иные плиты
• Окна и двери помещений общего пользования
• Перила, парапеты и ограждающие ненесущие конструкции
• Конструкции, обеспечивающие беспрепятственный доступ инвалидов

3. Инженерное оборудование​

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения:

• Система центрального отопления
• Система водоснабжения и водоотведения
• Система электроснабжения
• Система газоснабжения (где применимо)
• Система вентиляции
• Коллективные (общедомовые) приборы учета электроэнергии, воды, газа
• Автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов (счетчики, устройства передачи данных, ПО)
• Оборудование и конструкции для обеспечения безопасности и доступности (для инвалидов)
• Системы пожарной безопасности

4. Земельный участок и объекты благоустройства​

• Земельный участок, на котором расположен дом
• Элементы озеленения (деревья, кусты, цветочные клумбы)
• Объекты благоустройства и ландшафтного дизайна
• Детские и спортивные площадки
• Парковки и проезжие части
• Любые другие объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания дома

5. Встроенные и построенные объекты​

Объекты, построенные или встроенные за счет средств собственников:

• Встроенные гаражи и площадки для автомобилей
• Мастерские и вспомогательные помещения
• Технические чердаки
• Котельные, бойлерные, элеваторные узлы

Возможность расширения состава имущества

Согласно статье 36 ЖК РФ, перечень общего имущества может быть расширен решением общего собрания собственников помещений, принятым большинством голосов (2/3 голосов от общего числа собственников). Это может быть необходимо в случаях:​

• Надстройки или расширения дома
• Строительства дополнительных хозяйственных или коммерческих объектов
• Установки новых инженерных систем
• Создания новых площадок или элементов благоустройства

Цели управления многоквартирным домом

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать:​

Основные целевые направления

1. Благоприятные и безопасные условия проживания граждан — это комплексная цель, охватывающая как физическую безопасность (предотвращение падений, обрушений, травм), так и психологический комфорт проживания.

2. Надлежащее содержание общего имущества — означает поддержание имущества в состоянии, обеспечивающем:

• Соблюдение требований к надежности и безопасности МКД (в соответствии с техническими регламентами)
• Безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества (физических и юридических лиц, государственного и муниципального)
• Доступность пользования помещениями и имуществом (включая доступ инвалидов)
• Соблюдение прав и законных интересов собственников и иных лиц
• Постоянную готовность инженерных коммуникаций и приборов учета к предоставлению коммунальных услуг

3. Решение вопросов пользования общим имуществом — организация порядка, при котором все собственники получают равный доступ к общему имуществу и могут использовать его в соответствии с его назначением.

4. Предоставление коммунальных услуг — обеспечение поступления в дом и распределения для жителей:

• Холодной и горячей воды
• Электроэнергии
• Газа (где применимо)
• Услуг канализации
• Отопления
• Иных коммунальных ресурсов в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ

Дополнительные требования к управлению

Деятельность по управлению должна осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ в области:

• Санитарно-эпидемиологического благополучия населения
• Технического регулирования
• Пожарной безопасности
• Защиты прав потребителей
• Экологической безопасности

Надлежащее содержание общего имущества: практическая реализация

Компоненты надлежащего содержания

Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, надлежащее содержание общего имущества включает следующие виды работ и услуг:

1. Осмотр и диагностика — проведение регулярного осмотра общего имущества для выявления несоответствия состояния требованиям законодательства и угроз безопасности жизни и здоровью граждан.

2. Текущий ремонт — проведение работ для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей, устранения повреждений и неисправностей (без замены ограждающих несущих конструкций и лифтов).​

3. Капитальный ремонт — проведение работ для устранения физического износа или разрушения при достижении предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, включая замену элементов (в том числе ограждающих несущих конструкций, лифтов и оборудования).​

4. Уборка и санитарно-гигиеническая очистка — поддержание чистоты помещений общего пользования (лестничные клетки, коридоры, входные холлы) и земельного участка.​

5. Управление отходами — сбор, хранение и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы от коммерческих объектов.​

6. Пожарная безопасность — содержание и проверка систем пожаротушения, путей эвакуации, огнетушителей, дымоудаления в соответствии с законодательством.​

7. Озеленение и благоустройство — уход за деревьями, кустарниками, цветочными клумбами и иными элементами озеленения, содержание объектов благоустройства.​

8. Техническое обслуживание инженерных систем — подготовка систем к сезонной эксплуатации, текущее и плановое обслуживание, проверка и замена оборудования.​

9. Содержание приборов учета — обслуживание, проверка, поверка, замена общедомовых счетчиков в соответствии с требованиями метрологии.

Новый стандарт качества (ГОСТ Р № 72062-2025)

С 15 мая 2025 года в России действует первый национальный стандарт «Оценка качества работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме». Этот стандарт устанавливает:​

Показатели качества:

• Безопасность — отсутствие опасностей для жизни и здоровья
• Надежность — функциональность всех систем и конструкций
• Санитарное состояние — чистота и гигиеничность помещений
• Своевременность — выполнение работ в установленные сроки

Методы контроля:

• Визуальный (осмотр, фотографирование)
• Документарный (проверка актов, смет, договоров)
• Инструментальный (использование приборов и измерительных инструментов)
• Социологический (опросы жителей и анкетирование)

Признаки управления многоквартирным домом: системный анализ

Признак деятельности

Управление МКД — это не одноразовое действие, а постоянная, систематическая деятельность, растянутая во времени. Временные рамки определяются жизненным циклом дома:

• Начало: момент постройки дома и введения его в эксплуатацию
• Период: непрерывное функционирование в течение десятилетий
• Завершение: момент признания дома аварийным и его сноса

Этот признак отличает управление от прочих действий (например, разовый ремонт) и подчеркивает необходимость наличия постоянного управляющего субъекта или механизма.

Признак целенаправленности

Управление всегда имеет определенные цели и задачи, четко закрепленные в законодательстве. Это исключает возможность «хаотичного» управления или управления по произволу. Каждое управленческое решение должно быть обоснованием целью обеспечения благоприятных условий проживания, надлежащего содержания имущества и предоставления услуг.

Признак согласованности и единства

Управление многоквартирным домом, в котором существуют множественные собственники и разнообразные интересы, может осуществляться только на основе единых, согласованных условий. Это означает:

• Единый порядок обслуживания и ремонта дома
• Единые правила пользования общим имуществом
• Единый механизм финансирования управления и содержания
• Единое представительство перед третьими лицами (ресурсоснабжающими организациями, органами власти)

Такая согласованность достигается через общие собрания собственников, где принимаются коллективные решения, обязательные для всех.

Признак наличия субъекта и объекта

Управление имеет четкое разделение между управляющим и управляемым:

Субъект управления (управляющий) может быть:

• Коллективным (собственники на общем собрании)
• Представительным (совет дома, правление ТСЖ)
• Единоличным (управляющая компания, ее генеральный директор)

Объект управления (управляемое) — общее имущество МКД и процессы, связанные с его содержанием и использованием.

Признак нормативной регулируемости

Управление МКД осуществляется в соответствии с:

• Жилищным кодексом РФ (ст. 161-162, и др.)
• Гражданским кодексом РФ (ст. 36, 287.5, 290)
• Постановлениями Правительства РФ (№ 491, № 416, № 47, № 290 и др.)
• Нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований
• Договорами управления
• Решениями общих собраний собственников

Это означает, что управление — это не произвольная деятельность, а деятельность, подчиненная четкой правовой регламентации.

Признак профессионализма и специализации

В современном понимании управление МКД требует определенного уровня профессиональной компетентности, особенно при доверии этой функции управляющей компании. С 1 сентября 2026 года вступят в силу новые требования к персоналу УК:

• Инженеры с подтвержденной квалификацией
• Электромонтеры и электрики с опытом работы и соответствующими сертификатами
• Специалисты по содержанию и ремонту жилищного фонда

Это подчеркивает эволюцию управления от простого административного надзора к профессиональной управленческой деятельности.

Реформирование системы управления МКД в 2025-2026 годах

Федеральный закон № 375-ФЗ (от 15 октября 2025): реформа лицензирования

Начиная с 1 сентября 2026 года, система лицензирования управляющих компаний подвергнется кардинальным изменениям:​

Нововведения:

• Упразднение региональных лицензионных комиссий
• Передача полномочий органам государственного жилищного надзора
• Сокращение сроков рассмотрения заявлений с 30 до 10 дней
• Ужесточение требований к персоналу (инженеры, электрики с дипломами)
• Обязательные требования к материально-технической базе

Значение для управления: Это изменение направлено на повышение профессиональных стандартов управляющих компаний и исключение недобросовестных игроков с рынка, что должно положительно сказаться на качестве управления в целом.

Единая форма отчетности (ФЗ № 125-ФЗ от 7 июня 2025)

С 1 января 2026 года управляющие компании, ТСЖ и кооперативы обязаны публиковать единую стандартизированную форму отчета о своей деятельности. Это повысит прозрачность и позволит собственникам объективно оценивать качество управления.​

Заключение

Понятие управления многоквартирным домом в Российской Федерации охватывает комплексную систему деятельности, направленную на обеспечение надлежащего функционирования жилого комплекса и благоприятных условий жизни для всех его обитателей. Несмотря на отсутствие в законодательстве четкого определения, сущность управления МКД раскрывается через:

1. Целевую характеристику — обеспечение безопасности, комфорта и надлежащего содержания
2. Структурную характеристику — наличие различных способов управления (прямой, кооперативный, корпоративный)
3. Функциональную характеристику — совокупность работ и услуг по содержанию имущества
4. Нормативную характеристику — подчинение федеральному законодательству и локальным актам
5. Субъектную характеристику — выбор из трех основных вариантов управляющих субъектов

Реформы 2025-2026 годов свидетельствуют об эволюции системы управления в сторону большей профессионализации, прозрачности и стандартизации. Это должно привести к повышению качества управления многоквартирными домами и улучшению условий жизни для миллионов россиян.