Управляющая компания (УК)

Управляющая компания (УК) — это коммерческая организация (обычно ООО или АО), которая заключает договор с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме для оказания услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома. УК выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг, отвечая за надлежащее состояние многоквартирного дома.​

Правовая база

Деятельность управляющих компаний в России регулируется следующими нормативными актами:​

Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 161-165) — основной документ, определяющий требования к деятельности УК, её права и обязанности. В частности, статья 161 устанавливает, что УК несёт ответственность перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества, а качество оказываемых услуг должно соответствовать установленным техническим регламентам.​

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме — утверждены Правительством РФ и определяют требования к техническому состоянию дома, систем водоснабжения, отопления, электроснабжения и других инженерных сетей.​

Договор управления — заключается между УК и собственниками помещений, в котором указываются конкретные услуги, сроки их оказания и размер платежей.​

Основные функции и обязанности УК

УК выполняет широкий спектр функций, разделённых на несколько категорий:​

Управление общим имуществом дома включает хранение и ведение технической документации по дому, заключение договоров с подрядчиками для выполнения работ по содержанию и ремонту, осуществление контроля за качеством выполненных работ, управление коммуникациями и инженерными системами дома.​

Текущее и капитальное обслуживание — УК организует текущий ремонт, подготовку к зимнему периоду (проверка отопительных систем), проведение капитального ремонта, устранение коммунальных аварий и их последствий, поддержание в исправном состоянии кровель, фундаментов, систем водоотведения и гидроизоляции.​

Санитарно-техническое обслуживание — уборка подъездов и придомовой территории, своевременный вывоз твёрдых бытовых отходов и жидких бытовых отходов, установка и эксплуатация общедомовых приборов учета (счётчиков).​

Работа с ресурсоснабжающими организациями — заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг (электроэнергия, газ, водоснабжение, отопление), контроль качества оказываемых услуг, своевременная оплата счетов, уведомление ресурсоснабжающих организаций об авариях.​

Финансовая деятельность — начисление и сбор платежей за коммунальные услуги и содержание дома, работа с должниками по неоплате, перерасчёт платы за коммунальные услуги, оплата труда персонала и работы подрядчиков, своевременное перечисление средств поставщикам ресурсов.​

Взаимодействие с собственниками — проведение общих собраний собственников, информирование жильцов о росте или снижении тарифов, рассмотрение жалоб и заявок от собственников, оформление регистрации граждан, предоставление разъяснений о порядке пользования жилыми помещениями и общим имуществом.​

Контроль соответствия помещений требованиям — уведомление контролирующих органов о нарушениях, совершённых собственниками (незаконная перепланировка, неправомерное подключение к коммунальным сетям), проверка индивидуальных приборов учета на наличие пломб, целостность и достоверность показаний.​

Права управляющей компании

Согласно Жилищному кодексу РФ, УК имеет следующие права:​

УК вправе заключать договоры с подрядчиками и поставщиками услуг по своему выбору (без согласования с собственниками), проводить работу с должниками и требовать уплату долга всеми допустимыми законом способами, включая судебное взыскание. УК может приостанавливать или ограничивать ресурсоснабжение (электричество, газ, горячее водоснабжение) за несвоевременную оплату коммунальных услуг, однако обязана предварительно уведомить должника и потребовать оплату.​

Компания имеет право требовать от собственников и других организаций компенсацию за причинённый ущерб, использовать общедомовые помещения и придомовую территорию в рамках действующего законодательства, проверять индивидуальные приборы учета и выполнять перерасчёт платы за коммунальные услуги.​

Ответственность УК

Гражданская и имущественная ответственность — согласно статье 161 ЖК РФ, УК несёт полную ответственность перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества в доме. При ненадлежащем исполнении обязательств собственники могут требовать снижения размера платежей, уменьшения платы за управление, взыскания убытков.​

Юридическая ответственность — при грубых и систематических нарушениях обязательств УК может быть привлечена к административной ответственности, вплоть до отзыва лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом.

Финансирование деятельности УК

УК финансирует свою работу за счёт следующих источников:​

Платежи за управление — ежемесячная плата собственников за услуги по управлению домом, размер которой определяется договором управления и утверждается на общем собрании.​

Взносы на содержание и текущий ремонт — обязательные ежемесячные платежи от собственников, направляемые на уборку подъездов, текущий ремонт, содержание инженерных систем.

Взносы на капитальный ремонт — целевое финансирование, собираемое УК на счетах в банке для проведения периодического капитального ремонта общего имущества дома. Эти взносы ведутся на отдельном счёте и не облагаются налогом при условии ведения раздельного учёта.​

Резервный капитал — в отличие от ТСЖ, управляющие компании обычно имеют собственный капитал, позволяющий им расчитываться с подрядчиками и поставщиками в случае задолженности жильцов, тем самым избегая приостановки оказания услуг.​

Типы управляющих компаний

УК различаются по юридической форме и способу назначения:​

УК первого вида — избираются собственниками жилья на общем собрании и подлежат переизбранию в установленные сроки. Такая УК работает за счёт платежей от собственников и несет полную ответственность перед ними. Вступление в договор управления с такой УК обязательно для всех собственников, не голосовавших против, на основании большинства голосов.​

УК второго вида — назначаются органами местного самоуправления на основе открытого конкурса, если собственники не избрали УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию. Договор с такой УК заключается на срок не превышающий 3 года и может быть расторгнут ежегодно по решению большинства собственников. Преимущество этого варианта — возможность смены УК ежегодно без необходимости поиска оснований для расторжения договора.​

Выбор и смена управляющей компании

Процедура выбора новой УК:​

1. Инициативная группа собирает информацию о возможных вариантах УК, их репутации, качестве работы в других домах, тарифах.
2. За минимум 10 дней до проведения общего собрания все собственники уведомляются о повестке дня и предлагаемых вариантах УК.
3. Проводится общее собрание собственников (очное или заочное голосование), которое может быть проведено через ГИС ЖКХ.
4. Решение принимается большинством голосов собственников, присутствующих на собрании. Требуется наличие кворума (минимум 50% собственников).​
5. В течение 5 дней информируется текущая УК и государственная жилищная инспекция о результатах голосования.​
6. Новая УК начинает обслуживание в установленный договором срок.

Условия смены УК зависят от типа договора:​

Если УК избрана собственниками, расторгнуть договор досрочно (в течение года) можно только при наличии оснований (систематические нарушения, неисполнение обязательств). После первого года договор может быть расторгнут по любой причине на основании большинства голосов.​

Если УК назначена на конкурсе органами власти, собственники могут отказаться от договора ежегодно без необходимости доказывать нарушения. Достаточно просто найти альтернативу и проголосовать на общем собрании.​

Преимущества управляющей компании

Недостатки управляющей компании

Рекомендации при выборе УК

При выборе управляющей компании необходимо учитывать следующие факторы:​

Анализ стоимости услуг — УК с низким тарифом часто не может должным образом исполнять обязательства, так как доход едва покрывает расходы. Предпочтение следует отдавать компаниям с более высоким тарифом, готовым нести гарантии по качеству услуг.​

Учёт сложности объекта — стоимость обслуживания зависит от сложности инженерных систем, возраста дома, количества квартир и инфраструктуры. УК должна это учитывать при составлении сметы работ.​

Проверка репутации — следует узнать, в скольких домах работает компания, получить отзывы от собственников других домов, проверить её лицензию и опыт.​

Изучение договора управления — важно внимательно прочитать договор, уточнить перечень услуг, сроки их оказания, условия досрочного расторжения, процедуру подачи жалоб.​

Альтернативы управлению УК

Собственники имеют альтернативу управлению через УК:​

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — в этом случае жильцы сами становятся управляющим органом дома, могут нанимать УК по договору или управлять напрямую, имея полный контроль над выбором подрядчиков и расходами. Однако это требует активного участия собственников и наличия квалифицированного руководства.​

Самоуправление — согласно новому законодательству, собственники могут управлять домом без УК и ТСЖ через систему ГИС ЖКХ (государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства), хотя практическое применение этого варианта еще ограничено.